올해 적지 않은 부동산 관련 정책이 쏟아졌다. 주택 투기수요를 차단하기 위한 정책들과, 주택의 공급을 확대하기 위한 정책들이 주를 이뤘다. 조정지역을 확대하고, 토지거래허가구역을 지정하고, 서울시 내의 주택공급을 확대하는 계획들을 발표했다.
이에 따라 주택에 대한 투자수요가 주춤하고 있다. 다주택자들이 조정지역내에서 주택을 취득하면 내야하는 취득세가 최대 12%까지 부과되고, 조정지역내의 2주택 이상 보유자들에게 종합부동산세가 중과되며, 향후 양도소득세까지 인상될 예정이라 서울지역에서 주택에 투자할 경우 셈법이 복잡해지고 있는 것이다.
법인이 주택을 취득할 때에도 12%의 취득세와 종부세 최고세율 적용, 양도 시 법인세율 가산 등이 적용되면서 법인의 주택구입 역시 어려워진 상황이다.
주택과 관련한 부동산 정책과는 별도로 기준금리는 2020년 6월 기준 0.5%이고, 주택담보대출 금리는 2.49%이다. 기준금리는 2019년 1.75%에서 현재 0.5%로 1.25%p 낮아졌고, 대출금리 평균(기업대출+가계대출 평균)도 2019년 3.73%에서 2.72%로 1%p 낮아졌다. 또한 유동성 지표인 M2의 경우 2019년 2716조원에서 2020년 6월 기준 3077조원으로 361조원 증가했다. 시중의 유동성은 더욱 풍부해지고 있는 상황이다.
서울시 집합건물의 거래건수
<자료=국토교통부 실거래가>
서울시 25개구 중에서 2020년 상반기(1월~6월)에 집합건물 거래가 많은 구는 영등포구 591건, 강남구 536건, 구로구 523건이었다. 전체적으로 작년 동기간과 비교했을 때 5212건에서 5028건으로 소폭 상승했다. 집합건물은 1동의 건물 중 구조상 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조).
서울시 상업용 부동산 거래건수
<자료=국토교통부 실거래가>
서울시 25개구 중에서 2020년 상반기(1월~6월)에 상업용 부동산(집합건물을 제외한 일반건물) 거래가 많은 구는 강남구 185건, 중구 108건, 영등포 103건이었다. 전체적으로 작년 동기간과 비교했을 때 1414건에서 1479건으로 소폭 상승했다.
표에서 보는 것처럼 상업용 부동산은 정부의 정책과 크게 관련이 없어 보이고, 주택과는 별도의 시장으로 보아도 무관한 것처럼 보인다.
주택에 대한 규제와 시중의 풍부한 유동성으로 주식에도 자금이 유입되고 있지만, 수익형 부동산에도 영향을 주고 있다. 하지만 주식처럼 주택 규제로 인한 풍선효과로 보기에는 거래건수 등이 폭발적으로 늘지는 않았다.
과거 10년의 데이터를 분석해 보면, 거래건수는 상위 5개 지역을 중심으로는 안정적으로 거래가 되고 있다. 또한 10년간 상업용 부동산의 가격은 ‘안정적’으로 우상향하고 있는 듯하다.
물론 그 기울기는 차이가 있다. 3종 일반주거지역을 기준으로 2011년도 마포구의 경우는 평당 2900만원에서 2020년 기준 6000만원으로 상승한 반면, 관악구 등의 경우 2011년 평당 2600만원에서 2020년 기준 3800만원으로 올랐다. 이처럼 상승폭에서 차이가 있을 뿐 가격은 오르고 있다.
주택 부동산 시장이 어려워지는 시기에 상업용 부동산에 대한 이해와 분석으로 자산관리를 해야 될 시기가 가까워오고 있다. (중기이코노미 기업지원단 안경상 부동산센터장)