크든 작든, 기업을 경영하는 사람이 전혀 자유로울 수 없는 것이 사무실이다. 아무리 공유 오피스 같은 대체물이 나와 있다고 해도, 내 사업의 기반이 되는 장소는 결국 사무실이다. 내가 건물주가 아닌 한 결국 사무실을 빌려야 하고, 여기에는 ‘상가건물임대차보호법’이 적용된다.
상가건물임대차보호법의 거듭되는 개정으로 종래의 건물주는 ‘갑’이고 임차인은 ‘을’이라는 공식이 깨졌다. 일단 상가에 임차인을 들이는 순간, 상가건물임대차보호법이 적용되고 최장 10년간 임차 보장 및 경우에 따라 권리금 보장을 해줘야 한다. 내 소유 상가이지만 사실상 처분의 자유가 매우 축소된다. 상가건물임대차보호법과 관련해 흔히들 간과하고 있는 세 가지가 있다.
①임대인의 계약 갱신거절권=상가건물임대차보호법 제10조의 8은 ‘임차인이 3기의 차임을 연체했을 때’ 임대인이 차임 연체를 이유로 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있고, 제10조 제1항 제1호에서 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유로 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리해 규정하고 있다.
임대인이 임차인의 차임 연체로 계약을 해지 또는 갱신거절 하는 것이 임대인에게 주어진 거의 유일한 권리이기 때문에, 이 지점에서 분쟁이 많이 발생한다. 흔히들 임차인이 3기의 차임을 연체했다 하더라도, 임대인이 해지 통보를 하기 전에 차임을 임대인에게 지급하면 임대인이 계약 해지를 할 수 없다고 알고 있다. 물론 맞는 말이다. 그리고 이것을 이용해서, 아슬아슬하게 차임을 연체하는 악성 임차인도 실제로 존재한다.
하지만 일단 3기의 차임 연체가 발생하면, 임대인이 즉시 임대차 계약을 해지하지 않더라도 임대차 기간의 만료를 앞두고 계약의 갱신을 거부할 수 있다. 즉 임차인이 임대차 기간 중 차임을 3개월 치에 달하도록 연체한 적이 있다면, 비록 그 후에 밀린 월세를 지급해 3기분의 연체 상태는 해소됐다 하더라도 임대인은 3기의 차임 연체가 발생한 사실을 이유로 임차인의 계약 갱신요구를 거절할 수 있다는 것이다.
이와 관련해 대법원도 “임대차 계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차 기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다”라고 해, 임대인의 계약갱신 거절을 인정했다(대법원 2021. 5. 13. 선고. 2020다255429 건물명도).
즉, 임대인은 임차인이 3기의 차임을 연체했을 때, 곧바로 임대차 계약의 해지를 통보할 수도 있고, 곧바로 해지 통보를 하지 않더라도 추후 계약갱신을 거절할 수 있다.
②임대인의 계약조건 변경 통지=위와 같이 임대인에게 계약갱신을 거절할 권리가 발생했다 하더라도, 임대인은 임대차 기간 만료일 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신거절의 통지를 해야 한다. 이 기간 내에 임대인이 별다른 조치를 취하고 있지 않다면, 임대차 계약은 ‘묵시적 갱신’이 된다.
이 기간은 갱신거절뿐만이 아니라 임대인이 임대차 계약조건을 변경하거나 월 임대료를 인상하려는 경우에도 적용이 된다. 임대인이 많이 놓치는 지점이 바로 이 부분이다. 임대인이 임대차 계약 갱신 시에 차임을 올리거나 보증금을 증액하는 등 계약조건을 변경하려고 하면, 임대차 기간 만료일 1개월 전까지는 이와 관련한 통보를 해야 한다.
그런데 실제로 많은 임대인이 만연히 계약 만료일 경에 차임을 5% 높여서 재계약을 하면 된다고 생각하고, 별다른 준비를 하지 않는다. 임대인과 임차인이 계약 당일 합의를 해 계약조건이 변경되면 아무런 문제가 없으나, 계약조건에 대해 서로 이견이 있는 경우라면 임대인은 차임을 올린다든지 계약조건의 변경을 주장할 수 없다.
③코로나 19로 인한 특례규정=코로나 19로 인한 상가건물임대차보호법의 특례규정이 있다. 이 규정은 앞서 설명한 월세 미납과 관련한 규정인데, 2020년 9월29일부터 6개월의 기간 동안 연체한 차임액은 차임 연체로 보지 않는다. 즉, 이 기간에는 임차인이 3기의 차임을 연체하더라도, 임대인은 임대차 계약의 갱신을 거절하거나 계약을 해지할 수 없다는 말이다.
주의해야 할 것은 임차인이 밀린 월세를 내지 않아도 된다는 말이 아니라는 점이다. 임차인은 밀린 월세를 지급해야 하며, 지급하지 않으면 보증금에서 이 금액을 공제 당할 수 있다.
그리고 이 코로나 특별규정은 2021년 3월29일에 이후에 연체한 차임에 대해서는 적용되지 않는다. 즉 임대인은 이 기간 이후의 차임 연체를 이유로 계약해지, 갱신거절을 할 수 있다. (중기이코노미 객원=로펌 고우 고윤기 변호사)