부동산 매매계약서에는 ‘계약을 위반하는 경우 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기한다’라는 문구가 상투적으로 기재돼 있다. 일반인의 법 감정 역시도 계약을 위반한 쪽에서 계약금에 상당하는 손해를 배상해야 한다는 인식이 자리잡고 있다.
그렇다보니 귀책사유와 상관없이 계약을 해약하려는 경우와 귀책사유로 인해 계약해제를 당하는 경우를 동일시해, 무조건 계약을 위반한 쪽에서 계약금의 배액을 배상해야 한다는 생각을 하는 것이다. 하지만 양자는 명백하게 법률적으로 구별된다.
가령, 부동산 매매계약을 체결하고 계약금만 받은 상태에서 매도인이 매매계약 후 집값이 상승해 매매계약을 해약하고 싶다면, 받은 계약금에 배액을 상환해 계약을 해약할 수 있다. 이는 매도인에게 귀책사유가 있든 없든 상관없다.
반대로 매수인도 매매계약 후 개인적인 사정으로 계약을 해약하고 싶다면 지급한 계약금을 포기하고 계약을 해약할 수 있다. 이는 계약금이 해약금의 성격을 갖고 있기 때문이고 중도금을 지급받기 전이라면 가능하다.
부동산 매매 계약을 할 때 위약금 조항이 있는지 여부를 꼼꼼히 살펴 볼 필요가 있다.<이미지=이미지투데이>
다른 사안을 보면, 부동산 매매계약을 체결하고 계약금을 받았는데, 매수인이 중도금(또는 잔금) 지급을 연체해 매도인이 매매계약을 해제하려고 하는 경우다.
이런 경우 매도인이 매수인의 계약위반을 근거로 무조건 계약금을 몰취할 수는 있을까. 결론을 먼저 말하면, 계약서에 위약금 규정이 있는 경우에만 가능하다는 것이다. 반대로 계약서에 위약금 규정이 없다면 계약위반을 근거로 계약금을 몰취할 수 없다.
실제 문제된 사안을 보면, 부동산 매매계약을 하면서 매수인과 매도인이 공인중개사 없이 자필로 계약서를 작성했고, 계약서에는 계약위반에 대한 위약금 규정이 없었다. 매수인이 토지에 진입로가 없음을 문제삼아 계약 반환을 요구하자, 매도인은 잔금을 지체했다는 사유를 근거로 계약해제 통지를 했다. 그러자, 매수인이 계약금반환청구소송을 제기했다.
법원은 “유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속된다고 할 수 없다”고 판시하며, 매수인의 손을 들어주었다.
즉, 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 매수인의 계약위반으로 계약금이 위약금으로 매도인에게 당연귀속되는 것은 아니고, 계약불이행으로 입은 실제 손해만 배상받을 수 있다는 것이다.
따라서 매도인은 매수인의 채무불이행으로 매도인이 입은 손해를 별도로 입증해 그 손해를 배상받을 수 있을 것이나, 매도인이 입은 손해는 매매 기회 상실에 따른 기회비용 정도로 이를 손해배상금액으로 환산하기 어려워 실제 금전적 배상을 받기는 쉽지 않다.
공인중개사 사무실에서 작성되는 일반적인 매매계약서를 자세히 살펴 보면, ‘계약의 해제’라는 조항에 “매수인이 매도인에게 잔금을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다”고 기재돼 있는데, 이는 계약금의 해약금적 성격을 명시한 것이다.
또 ‘채무불이행과 손해배상액의 예정’이라는 조항에 “매도인 또는 매수인은 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우, 그 상대방은 불이행 한 자에 대하여 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 한다”고 기재돼 있는데, 이는 계약금이 위약금의 성격이 있음을 명시한 것이다.
부동산 매매계약시 위약금 조항이 없다면, 상대방이 계약을 위반하더라도 계약금을 위약금으로 당연히 몰취할 수 없고 실제 손해를 입증해야 하는 부담감이 있으므로, 매매계약시 위약금 조항이 있는지 여부를 꼼꼼히 살펴 볼 필요가 있다.